TR, IPCA ou poupança: qual é o melhor financiamento imobiliário com a Selic a 13,25%?

Por Infomoney Jun 30, 2022.

 
Financiamento imobiliário fica 20% mais caro com escalada da Selic; veja simulações com diferentes linhas de crédito

O aumento da taxa básica de juros para 13,25% não surpreendeu ninguém do mercado, mas a divulgação da ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), que aconteceu na terça-feira (21) passada, indicou que a Selic deve manter sua curva ascendente e mais: permanecerá em um patamar elevado por mais tempo para combater a alta de preços.

Essa tendência tem um impacto direto na vida — e no bolso — das pessoas. “Além de mexer com a organização financeira pessoal, essa escalada de preços tem um impacto no crédito imobiliário”, diz Bruno Gama, CEO da CrediHome. Mesmo assim, o aumento nos custos de um financiamento imobiliário foi razoavelmente inferior à subida da Selic.

Enquanto a Selic foi de 4,25% para 13,25% em um ano, a taxa prefixada do crédito imobiliário saiu de uma média de 7% para 9,5% — um aumento em torno de 20% a 25% . “As taxas seguem em patamares históricos semelhantes ao período anterior à queda da Selic, em torno de 9,5%. Bastante atrativas, abaixo de dois dígitos, enquanto o mercado está operando a 14%”, afirma Gama.

Isso acontece por uma questão técnica: o crédito imobiliário não tem relação direta com a Selic, mas com a poupança. Isso porque o grande financiador do crédito imobiliário é, justamente, a caderneta, já que segundo uma regra do Banco Central, as instituições financeiras devem direcionar pelo menos 65% do estoque de recursos que têm em poupança para crédito imobiliário.

Mesmo com a alta dos juros, Gama não acredita que as taxas devam passar de 11% a 12% e podem até cair em um curto prazo. “Isso vai depender do tipo de postura dos bancos. Aqueles que não têm poupança podem cobrar juros mais altos, por outro lado, oferecer uma taxa mais baixa é uma estratégia para conseguir novos clientes”, afirma. Por isso, o aconselhável é que o cliente pesquise as taxas oferecidas.

Diante da perspectiva da manutenção da Selic em um alto patamar, o InfoMoney consultou especialistas em crédito e mercado imobiliário para mostrar a melhor alternativa para quem busca um financiamento com taxas prefixadas mais a Taxa Referencial (TR), mais o IPCA ou mais a remuneração da poupança.

A simulação abaixo foi feita pela CrediHome, fintech especializada em comparação de crédito, e considera um imóvel com valor de mercado de R$ 500 mil, perto da média dos imóveis comercializados em São Paulo, e financiamento de R$ 300 mil, em um contrato de 30 anos.

A simulação considera que os indexadores ficariam estáveis ao longo de todo o contrato, o que é improvável. A linha atrelada à poupança, por exemplo, foi travada em uma taxa de 10%, considerando que a Selic ficará acima de 8,5% pelo tempo do contrato o que, espera-se, não aconteça de verdade, embora nos últimos 20 anos, durante o mês de junho, a Selic tenha ficado acima desse patamar em 15 ocasiões.

Segundo Rafael Costa, Head de Produtos Financeiros da CrediHome que realizou as simulações, algumas explicações são necessárias. O financiamento na linha atrelada ao IPCA começa com parcelas menores porque nestes casos, a primeira parcela é corrigida apenas pela taxa prefixada, enquanto o IPCA corrige o saldo.

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