Em qual caso o locatário tem direito à isenção do pagamento de multa na rescisão contratual?

 

Por Sérgio Deffente| Novembro 16, 2021.

O único caso onde não deve ser cobrado a multa por recisão contratual é quando ha uma transferência de trabalho. O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, na hipótese de transferência para prestar serviços em outra cidade, o locatário fica dispensado do pagamento da multa prevista no contrato de locação, desde que promova a comunicação, por escrito, ao locador, com antecedência de 30 dias.

Essa regra da Lei do Inquilinato prevalece sobre a disposição contratual, de forma que, nesta hipótese específica, pouco importa que exista uma cláusula liberando a multa após 12 meses de vigência da locação.

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva - explicaremos em detalhes, mais adiante.

Porém a multa, segundo a Lei 8245 e o Código Civil, "pode" sofrer reduções, por proporcionalidade e/ou por equidade, dependendo da análise do magistrado que irá julgar a demanda.

A multa, para este tipo de infração, nunca é integral. Deverá sempre ser proporcional ao tempo que faltar para o término do contrato de locação. Veja como calcular a multa.

Essa proporção já era prevista no artigo 924 do Código Civil revogado: "Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento".

Entretanto, existe a possibilidade do locador e locatário combinarem, no contrato de locação, outras hipóteses de isenção da multa contratual. E, em determinadas situações especiais, expressamente previstas no instrumento contratual, o locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.

Assim, ao receberem a notificação, os proprietários têm que analisá-la, para aferirem a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho importa, efetivamente, na necessidade de mudança de residência.

Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil. Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Em geral, cabe à imobiliária fornecer não apenas um termo de vistoria, como também acompanhar, na medida do possível, essa verificação do imóvel. Esse termo é como um retrato descritivo do imóvel, seja ao tempo da locação, seja ao tempo da rescisão do contrato.

Fontes:

https://www.jnjur.com.br/l/problema-mudanca-de-emprego-obrigaram-a-pagar-multa-em-contrato-de-locacao-por-conta-de-rescisao-antecipada/

https://www.direitocom.com/lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada/titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57/capitulo-i-disposicoes-gerais-do-artigo-01o-ao-45-titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57-lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada-3/artigo-04o

https://jus.com.br/duvidas/237500/lei-do-inquilinato-dispensa-de-multa-rescisoria

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