Como calcular a multa por rescisão de contrato de aluguel?

 

Por Sérgio Deffente | Junho 11, 2021.

Entenda como é feita a cobrança de multa em uma rescisão antecipada de um contrato de locação.

Para que não haja futuros problemas com relação a situação de quebra de contrato, um modelo de contrato de aluguel deve ser bem redigido sendo essencial para que as imobiliárias evitem disputas judiciais e consigam atender com excelência seus clientes. Sobretudo, alguns dos aspectos mais importantes a serem levados em conta no contrato de aluguel são as cláusulas de quebra de contrato e o estabelecimento de multa contratual.

É importante que o contrato estabeleça desde o início o que deve ser feito em caso de quebra de contrato. Caso o inquilino deseje deixar o imóvel antes do período estabelecido, deve haver uma determinação contratual sobre a multa e o prazo de desocupação para que o imóvel volte à pauta de locação da imobiliária. Em caso de quebra de contrato, geralmente o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel.

Ocorrendo a quebra de contrato pelo locatário decidindo ele sair antes do prazo acordado, posteriormente será cobrada a multa rescisória do aluguel. Assim esse valor de multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato e não do valor total.

Multa rescisória de aluguel

A cláusula de multa rescisória do aluguel deve estar presente em todo contrato. A duração média dos contratos de aluguel é de 30 meses, e é do entendimento comum que, por lei, as multas rescisórias dos aluguéis têm um teto de 10% do valor total do contrato. Ou seja, num contrato de 30 meses, o teto de multa seria o valor de 3 meses de aluguel. É importante não estabelecer multas abusivas, pois isso pode render processos.

O que diz a lei?

A multa de rescisão de aluguel deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de contrato restante, conforme o Art. 571 do Código Civil:

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Como fazer o cálculo?

Vamos tomar como exemplo um contrato de aluguel de 30 meses no valor de R$1.800,00 por mês. A multa contratual estabelecida é de 10% do total, ou seja, 3 meses de aluguel ou R$5.400,00

O locatário deseja deixar o imóvel após 7 meses de aluguel, restam ainda 23 meses de aluguel até o final do contrato. A multa deve ser aplicada proporcionalmente. Portanto, não se deve cobrar os R$5.400,00, mas sim um valor correspondente à multa para os 23 meses restantes de aluguel. Vamos ao cálculo:

1 – Valor total da multa para 30 meses

Valor do aluguel por mês= R$1.800,00

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$1.800,00 x 3 = R$5.400,00

2 – Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$5.400,00

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$ 5.400,00 / 30 = R$180,00

3 – Valor final de multa a ser cobrado para os meses restantes de contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$180,00

Meses restantes de contrato = 23

Valor final da multa para 23 meses faltantes de contrato:

180,00 x 23 = R$4.140,00

O valor final a ser cobrado na multa, nesse caso, é de R$4.140,00 para 23 meses restantes de contrato.

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