"Vale a pena comprar um apartamento em leilão?"

Por Época Negócios | Agosto 19, 2020.

Devido a um evento de inadimplência, a garantia é executada e o credor oferta o bem em um leilão, visando obter um preço para a recuperação parcial ou total da dívida, bem como o reconhecimento dado pela figura do leiloeiro público, devidamente credenciado para essa finalidade

O leilão de imóveis é um formato de oferta, em geral derivado de um processo judicial (ou extrajudicial), de um bem dado em garantia de financiamento por um devedor a um credor.

Em geral, o “pregão” pode ocorrer em duas fases. Na primeira oferta, o leiloeiro está balizado por um preço mínimo de avaliação. Caso esse valor não seja atingido, o leilão pode seguir com a melhor oferta existente, desde que o “lance” supere 50% do valor avaliado.

O comprador (nesse caso chamado de “arrematante”) paga uma comissão ao leiloeiro e deve arcar com todas as custas judiciais para obter a “carta de arrematação”, que permitirá o registro da propriedade. Geralmente um imóvel leiloado é pago à vista, e o comprador deve ter os recursos no prazo estipulado para pagamento ao leiloeiro, além de taxas e impostos devidos em transações imobiliárias (o ITBI municipal).

Tendo isso em mente, o comprador pode destinar o imóvel para locação e obtenção de renda, ou para moradia. Em ambas as situações, um apoio jurídico deve ser considerado para analisar o edital e as condições do leilão, bem como para avaliar se há dívidas remanescentes relacionadas à propriedade, se existe algum ônus ou gravame pendente, ou se o imóvel está totalmente desembaraçado. Não é incomum também que haja inquilinos com contratos vigentes, com os quais o comprador terá que lidar após a compra e que podem retardar a utilização para moradia.

Mas a pergunta não é exatamente sobre o leilão, mas se essa decisão “vale a pena”. E a resposta é: “depende”! Depende do quê? Voltamos ao ponto do planejamento financeiro. Além de uma questão de preço e das condições da compra acima mencionadas, que podem significar um leilão com condições atraentes, o fundamental é saber se essa aquisição se encaixa nos objetivos financeiros da pessoa.

Ficam aqui reforçados os conceitos e a necessidade de um planejamento financeiro completo quanto a: a) aspectos tributários; b) aspectos sucessórios; c) se as reservas existentes permitem a compra à vista ou obrigarão o comprador a tomar um financiamento; d) investimentos que a pessoa já possui; e) o risco de seu portfólio; f) compatibilidade com o perfil de risco dessa pessoa; g) participação do investimento imobiliário no total da carteira; h) posse de outros imóveis pelo comprador.

A compra de um imóvel por qualquer via, seja por leilão, seja por outro meio mais “convencional”, adiciona um ativo (de liquidez relativamente baixa) a um portfólio de investimentos. Como qualquer ativo, um imóvel pode trazer benefícios, ao diversificar uma carteira e gerar potencial de renda ou reserva para o futuro, mas também riscos. Imóveis são um ativo sujeito a variações constantes de preço.

Imóveis individuais também são uma categoria de ativo que pode ser substituída por um Fundo de Investimento Imobiliário, que, sob determinadas condições, pode ter cotas negociadas em Bolsas de Valores com mais liquidez, evitando custos de manutenção e administração, caso o objetivo seja a renda e não a moradia.

Em suma, decidir pela compra de um imóvel é uma questão relevante que deve ser bem avaliada, e o mesmo vale para qualquer investimento. O leilão é apenas uma entre muitas maneiras de se comprar um imóvel por um bom preço. Como escreveu Voltaire, "as perguntas são mais importantes que as respostas."

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