Redução de juros da Caixa na compra de imóvel favorece comprador

por gazeta de limeira| junho 22, 2019.

A Caixa Econômica Federal (CEF), principal agente do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), reduziu até 1,25 ponto porcentual a taxa de juro cobrada de quem vai tomar financiamento para a compra da casa própria em novos contratos firmados desde o último dia 10.

Com a medida, ficaram mais baixas as taxas de juro cobradas pela Caixa tanto de clientes do banco quanto de não clientes. O juro mais baixo cobrado de clientes recuou de 8,75% ao ano para 8,50% mais a Taxa Referencial (TR). O mais alto, exigido de não correntistas do banco, caiu de 11% ao ano para 9,75%.

A redução vale para os novos financiamentos contratados em todas as modalidades – crédito para a compra de imóveis novos, usados, terreno, para construção e reformas. Foram contemplados com juros mais baixos tanto os empréstimos imobiliários pelo SFH como pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). O SFH financia a compra de imóvel avaliado até R$ 1,5 milhão com recursos da caderneta e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O SFI financia a compra de imóvel com valor de avaliação acima de R$ 1,5 milhão com recursos captados com letras de crédito e títulos imobiliários.

Por ter custo de captação de recursos, o chamado funding, mais elevado que o da caderneta e o do FGTS, fonte de recursos do SFH, o SFI tem como foco o financiamento de imóveis de valor mais elevado, por custos também mais altos, já que seguem as taxas livres de mercado.

À primeira vista, em termos porcentuais, uma redução como a promovida pela Caixa parece pouco em termos de impacto sobre o valor da prestação ou como economia no fim do contrato. Especialistas em crédito imobiliário lembram, contudo, que, como o financiamento habitacional se estende por longo prazo, podendo chegar a 30 e até 35 anos, o impacto no resultado final é significativo para o bolso do mutuário.

A redução dos juros é um empurrãozinho que a Caixa tenta dar aos empréstimos pelo SFH, tradicionalmente voltados à classe média, até como forma de estimular os demais bancos a seguir o mesmo caminho.

"Com esta redução da CEF, a tendência é que voltemos a ter uma pressão concorrencial maior neste mercado, o que pode abrir espaço para mais reduções nos grandes bancos, que vão precisar reagir”, acredita Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, plataforma digital especializada em crédito imobiliário.

A expectativa é que, ao cortar os juros a Caixa, tradicionalmente ofertante de taxas mais atraentes, antes de ser desbancada pelos concorrentes privados, volte a acirrar a concorrência no mercado de crédito imobiliário.

“Antes do anúncio da Caixa, o Bradesco vinha se destacando com a taxa mais atrativa, de 8,3% e podendo chegar a 8,1%. O Itaú reagiu recentemente, pareando a sua taxa e voltando a brigar por carteira. A queda nas taxas de juros pode impulsionar ainda mais o movimento de portabilidade dos empréstimos imobiliários, que teve um crescimento de 146% em 2018 em relação a 2017", avalia Sasso.

Por enquanto, não há nenhuma previsão de que os demais bancos, principalmente os privados, venham a baixar ainda mais os juros, como resposta à decisão da Caixa. A classe média, a principal clientela do SFH a quem a Caixa acena agora com juros mais baixos para a realização do sonho da casa própria, deve avaliar com cautela a oportunidade de assumir um compromisso de longo prazo, como é o crédito imobiliário. Por ser um segmento que depende da renda do trabalho e da segurança no emprego, todo cuidado é pouco para evitar que o sonho da casa própria se torne pesadelo.

O risco de perda do imóvel em caso de inadimplência aumentou com a adoção da alienação fiduciária após a criação do SFI, em 1997, nos contratos de financiamento imobiliário. Por esse instituto, o comprador toma posse do imóvel sem ter a propriedade, que fica em nome do agente financeiro, como garantia de pagamento, e é repassada ao comprador apenas após a quitação total da dívida. Por funcionar como garantia de empréstimo, o imóvel poderá ser retomado e levado a leilão pelo banco credor se o mutuário atrasar o pagamento.

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