Com juros baixos e crédito farto, as vendas de imóveis disparam

Por Veja| Dezembro 12, 2020.

Em ano de retração econômica, os negócios no setor bateram recordes. O milagre é um misto de circunstância e oportunidade 

Sob diversos aspectos, o ano de 2020 está sendo desafiador para a economia brasileira. Desemprego em alta, inflação crescente, consumo das famílias em queda. Como em tudo na vida, porém, há sempre o outro lado. Neste caso específico, são as vendas de imóveis que vão pelo caminho oposto. Em setembro, foram negociadas 13 438 unidades residenciais no país. É o maior número desde maio de 2014. No acumulado de nove meses do ano, as vendas estão 20% maiores do que no mesmo período do ano passado. E o número de empreendimentos sendo construídos também acelera. Depois da queda ocorrida em maio, em decorrência da pandemia, aproxima-se dos níveis de 2019. 

O boom tem explicação: é um misto de circunstância e oportunidade. Em agosto, a administradora Bruna Contreiras e o marido, Bruno, compraram seu primeiro imóvel — um apartamento de 130 metros quadrados em São Paulo. Contrariando o clichê, o negócio não significou a realização de um sonho. O casal tinha dinheiro para investir e buscava uma aplicação rentável. Com escassas opções na renda fixa, veio a ideia de comprar a casa própria. “Inicialmente pensávamos apenas em não deixar o dinheiro parado” , diz Bruna. “Mas encontramos esse imóvel e resolvemos que não seria um investimento, e sim nossa moradia.” Na hora de fechar o negócio, a oportunidade amparou-se na circunstância: a taxa de juros nominal do Brasil está em 2% ao ano — sua mínima histórica —, o que tira a atratividade de investimentos ancorados nela, como fundos DI e títulos de renda fixa em geral. Na ponta da concessão de crédito, a mesma Selic forçou a redução dos juros do financiamento, fazendo com que as parcelas coubessem no orçamento de milhares de famílias. No caso de Bruna e o marido, as mensalidades ficaram abaixo da despesa de aluguel. Para efeito de comparação, em 2016 os juros nominais chegaram a 14,25% ao ano, o que levou o custo do financiamento a níveis estratosféricos.

A queda do custo do dinheiro incentiva as famílias a tomar novos empréstimos, e os bancos estão dispostos a concedê-los. Em outubro, os financiamentos imobiliários somaram quase 14 bilhões de reais. Os empréstimos cresceram 50% no ano. Somente a Caixa Econômica Federal acumula 500 bilhões de reais em crédito para o setor, outro número recorde. Os bancos privados também estão ofertando e colhendo resultados. No Santander, o volume subiu 15% nos últimos doze meses, aumento parecido com o registrado pelo Itaú no terceiro trimestre.

O empurrão que faltava — outro efeito da circunstância — veio com a quarentena. Impedidos de sair às ruas, muitos brasileiros resolveram olhar para dentro de casa e se deram conta de que um espaço maior e mais confortável cairia bem. “A pandemia trouxe necessidades adicionais, que estão impulsionando as pessoas a comprar novos imóveis” , diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). É o caso do gerente William Aguiar, que, em julho, trocou seu apartamento de 130 metros quadrados por outro com quase o dobro do tamanho. Ele precisava de mais espaço para si mesmo e para a família. Também fizeram diferença o pé-direito duplo da sala e o condomínio com piscina coberta e quadra de tênis. 

As incorporadoras, portanto, não têm do que se queixar. No terceiro trimestre, o faturamento da Cyrela aumentou quase 60% na comparação com o mesmo período de 2019. “Houve preocupação no começo da pandemia, mas, quando retomamos os lançamentos, as vendas foram um sucesso” , diz Orlando Pereira, diretor comercial da Cyrela. Os novos projetos da incorporadora têm levado em conta as necessidades de uma vida em que a residência tem papel mais relevante para as pessoas. Aumentou a procura por unidades com áreas de coworking, lavanderia, recebimento de entregas e até com minimercados. Nos apartamentos decorados, mostrados nos lançamentos, há sugestões para decoração de escritórios residenciais. No segmento de alta renda, os vendedores atraem os clientes com o que há de melhor. O Boa Vista Village, novo reduto de endinheirados em Porto Feliz, perto da capital paulista, terá campo de golfe, centro equestre, piscina com ondas e até galeria de arte quando for finalizado. No terceiro trimestre, as vendas da JHSF, incorporada do empreendimento, triplicaram e a receita chegou a 300 milhões de reais. 

A pujança deixou alguns investidores desconfiados. Afinal, o setor passou por um momento de euforia alguns anos atrás e a situação degringolou. Os bancos abriram as torneiras do crédito e as incorporadoras se endividavam para promover novos lançamentos — até que a crise de 2014 jogou o Brasil em dois anos de recessão. Resultado: algumas fecharam e muita gente perdeu dinheiro. A situação atual, garantem especialistas do setor, é completamente diferente. “As empresas estão muito menos endividadas do que antes” , diz Renan Manda, analista da corretora XP. Em outras palavras: elas aprenderam com o passado e não vão lançar imóveis em ritmo alucinado, criando uma oferta incompatível com a demanda. 

As condições econômicas estão favoráveis à atividade imobiliária e o cenário aponta para um ciclo de crescimento mais duradouro. Cabe agora a cada interessado avaliar suas condições pessoais de crédito e capacidade de honrar o financiamento. Imóvel pode ser moradia, investimento ou ambos. Ele só não deve se tornar uma dor de cabeça para o comprador.

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